קבוצות רכישה: שאלות ותשובות

 

מהי קבוצת רכישה? כיצד עובדת קבוצת הרכישה הזו? ממה מורכב מחיר הדירה? על אלו דירות מדובר? אז מי מרוויח? על אלו דירות מדובר? כיצד נקבעת החברות בקבוצה? מה קורה אם לא זכיתי בהגרלה? ועוד...

 

קבוצת רכישה היא מודל מקובל בענף הנדל"ן להפחתת מחירי הדירות. הרעיון הוא שרוכשי הדירות הם היזם, כלומר- הם רוכשים את הקרקע (במקרה שלנו- את מבני האוניברסיטה), מתכננים את הפרויקט ובוחרים קבלן רק לשלב הבנייה. בדרך זו ניתן לחסוך 10-20% ממחיר דירה מקבילה בשוק וכמובן- לגור בסביבה איכותית עם שכנים מרקע דומה. על פי מצב המחירים בשוק ההתאגדות תביא לחסכון של כ-15% ממחירי דירות מקבילות בשכונת קריית יובל.

 

האוניברסיטה העברית מוציאה למכירה במכרז 2 בנייני דירות ברחוב שטרן בקריית היובל הכוללים 64 יחידות דיור סה"כ. אנו רוצים לארגן קבוצה של זוגות צעירים אקדמאים אשר תתמודד במכרז, תרכוש את המבנים ותשפץ אותם באופן יסודי.

  

מחיר הדירה מורכב משני מרכיבים: עלות רכישת הדירות הישנות מהאוניברסיטה העברית ועלות השיפוץ וההרחבה של הדירות. לאלו יש להוסיף עלויות רגילות כגון מס רכישה ושכר טרחה לעו"ד. עלויות תכנון, פיקוח ואגרות למיניהן כלולות בעלויות הבנייה. מכיוון שמדובר בקבוצת רכישה שהיא למעשה היזם של הפרויקט מחיר הדירה בנוי משני תשלומים עיקריים ונפרדים זה מזה: תשלום לאוניברסיטה על הדירות- בהתאם לתנאי המרכז, תשלום לקבלן המבצע את השיפוץ- בהתאם להתקדמות הבנייה.

 

בכל בניין 32 דירות, 4 דירות בקומה. בבניין לא מותקנת מעלית.

3 דירות בכל בניין הן דירות 2 חדרים והיתר דירות 3 חדרים בגודל של 55 מ"ר. הכוונה היא להרחיב כל דירה ב- 25 מ"ר כפי שמתירה תמ"א 38 ולהוסיף מרפסת לכל דירה. החללים הקיימים יעברו שיפוץ כמעט מהיסוד: החלפת צנרת, מערכת חימום, תיקון סדקים, טיח, ריצוף ועוד. התוצר הסופי הוא דירות 4 חדרים בשטח של כ- 80 מ"ר משופצת הכוללת מרפסת ויחידת הורים. דירות שני החדרים יזכו לתוספת דומה בשטח ויהפכו לדירות 3 חדרים.

 

מלבד בעלי המקצוע המקבלים שכר כמקובל בשוק, איש מחברי הקבוצה והעמותה לא מקבל שכר ולא מרוויח מהזכייה במכרז.

50 דירות בפרויקט משוריינות לטובת חברי 'קהילת האוניברסיטה העברית'. כלומר אחד מבני הזוג הוא סטודנט, בוגר, עובד או בן משפחה של עובד באוניברסיטה העברית. יתר הדירות פתוחות לקהל הרחב. כל זאת על מנת להגדיל את סיכויי הזכייה במכרז ולהפעיל לחץ ציבורי על האוניברסיטה.

לאחר עמידה בתנאי הסף האלו, יש לשלם 1,000 ₪ דמי הרשמה לכיסוי ההוצאות משפטיות ראשוניות והפקת ערכת המידע, וכן להפקיד 10% ממחיר ההצעה לאוניברסיטה בחשבון נאמנות שייפתח על ידי עו"ד. במידה ויהיו יותר מ-64 נרשמים יערוך עו"ד המלווה הגרלה בין הנרשמים. לאחר קביעת חברי הקבוצה ייחתם הסכם בין החברים ותתבצע עבודה משפטית להגשת הקבוצה למכרז. כוונת ההסכם להסדיר את אופן הגשת ההצעה המשותפת, ניהול הפרויקט, של תכנון ושיפוץ  הבניין, השימוש בדירות וייחודן לצדדים, דרכי השימוש ברכוש המשותף, רישום הבניין כבית משותף וחלוקת כל הוצאות ניהול הפרויקט.

 

מי שלא נכנס בהגרלה לקבוצה הניגשת למכרז ייכנס לרשימת המתנה. במידה ויפרשו חברים מהקבוצה עד להגשה למכרז- תוצע הצטרפות על פי סדר ההגרלה. במידה והממתינים לא יוכנסו לקבוצה עד המכרז- כספם יוחזר.

 

לאחר הכנס.

המועד להגשת הקבוצה למכרז הוא 30.6.09. לאחר ההצעה יתקיים תהליך של התמחרות מול האוניברסיטה. המשא ומתן מול מוסדות האוניברסיטה הוא באחריות העו"ד המלווה את הקבוצה.

 

במקרה של אי זכייה במכרז לא יוחזרו דמי ההרשמה. חברי הקבוצה יהיו בעדיפות עבור פרויקטים נוספים במסלול של קבוצת רכישה בעתיד.

 

זכויות הבנייה הקיימות במתחם מאפשרות לנו בנייה של עוד 4,000 מ' בנוסף על הקיים. הרעיון הוא להרחיב את כל דירה ב-25 מ' וליצור דירות 4 חדרים. על מנת לקצר את הליכי התכנון הבנייה ולחסוך בעלויות מיסוי תתבצע בהתאם לתמ"א 38 שהיא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ותשתמש בהקלות התכנוניות והמיסויות שהיא מקנה. את יתר הזכויות שלא ננצל בכוונתו למכור ליזם שיממש אותן וכך לקזז חלק מעלות השיפוץ. יש להבהיר כי זוהי החלופה המועדפת מבחינת העלויות אך היא אינה הבלעדית ותלויה בין היתר בנכונות מוסדות התכנון בעירייה לאשר את החלת תמ"א 38 על הפרויקט.

 

 

לפרויקט אדריכל מלווה, מנהל פרויקט ועו"ד. לאחר הזכייה יידרשו החברים להפקיד את התשלומים עבור הדירות בהתאם ללוחות הזמנים של האוניברסיטה (תשלום ראשון תוך 30 יום, תשלום שני תוך 45 יום) וכן מס רכישה על הדירות. לקבוצה תהיה אסיפה כללית שתקבל החלטות ברוב של 51%, האסיפה הכללית תבחר נציגות של 3 חברים שיפעלו מול העו"ד, האדריכל ומנהל הפרויקט המלווים וכן מול גורמים נוספים. בחירת האסיפה הכללית והועד המנהל תיעשה בפיקוח עו"ד ע"פ הנהלים.

הנציגות תפתח חשבון בנק עבור הקבוצה לצורך ביצוע כל התשלומים החלים על הקבוצה לשם שיפוץ הבניין וביצוע תשלומים לכל היועצים והמתכננים, תשלום כל האגרות וההיטלים הדרושים, תשלומים לקבלן וכיו"ב - כל הדרוש לצורך השלמת הקמת או שיפוץ הבניין.  חברי הנציגות יהיו מוסמכים לחתום בשם הקבוצה על הסכמים והם לא יהיו זכאים לשכר בגין פעולותיהם.

 

כלל חברי הקבוצה יהיו מחויבים למפרט הטכני שיוצע על ידי האדריכל ומנהל הפרויקט. ניתן יהיה לשדרג את המפרט (מטבח לדוגמה) באופן פרטי מול בעלי המקצוע. השיפוץ יתבצע על ידי החברה שתיבחר על ידי חברי הקבוצה במרוכז ולא תינתן האפשרות לבחור קבלן בנפרד.

 

חלוקת הדירות נקבעת על ידי הגרלה פנימית בין הדיירים. לעולים בהגרלה יש זכות ראשונים לבחירת הדירה שברצונם לרכוש. תיערך טבלה מסודרת לקביעת הבדלי המחירים בין הדירות בהתאם למיקום (עורפית/ חזיתית) וגובה על בסיס הערכת שמאי.

 

בודאי. כל נרשם יציין איזו דירה הוא מעוניין לרכוש. השיפוץ וההרחבה יחולו על כל הדירות.

 

הדירות מיועדות למגורי זוגות צעירים כחלק מתפיסה של קידום דיור בהישג יד לצעירים בירושלים. הרוכשים יתחייבו בהסכם ביניהם שלא למכור את הנכס במשך 3 שנים מיום השלמת השיפוץ.

 

בהנחה שאין לכם את המימון המלא לרכישת הדירה ולשיפוץ- התשובה חיובית. מפאת קוצר הזמן – ומאחר ולא יעלה בידי חברי הקבוצה להספיק להשיג אישור זכאות למשכנתא מהבנק – על מנת לצמצמם את הסיכוי לאי עמידה בתשלומים של אחד מחברי הקבוצה – ינוסחו ע"י עו"ד במסגרת ההסכם סנקציות חמורות במקרה של אי עמידה בחוזה. לאחר הזכייה במכרז יש בכוונתנו לממש את ההתאגדות הקבוצתית לטובת מיקוח מול הבנקים על לקיחת משכנתאות מרוכזות וקבלת הטבה מסוימת בתנאי ההלוואה אך איננו יכולים להתחייב על תוצאות המו"מ מול הבנקים.

 

אכן בחודשים האחרונים היו מספר מוקדי מתיחות בין חרדים ושאינם חרדים בקריית יובל. עם זאת, השכונה היא בעלת אופי חילוני-מסורתי-דתי לאומי ואנו מאמינים שכך היא צריכה להישאר. אנו זוכים לשיתוף פעולה מהמינהל הקהילתי ומוועד התושבים בעניין זה. בנוסף, "רוח חדשה" פועלת בשיתוף שתי קהילות צעירים החיות בשכונה- אחת מהן במתחם שטרן עצמו. קהילות אלו מקיימות פעילות חברתית וחינוכית משמעותית לשכונה. לקריית יובל יתרונות מיקום מצוינים- כביש בגין, קניון מלחה, גן החיות, יער ירושלים ועוד וכן מוסדות חינוך איכותיים ושטחים ירוקים.